TCL集團:擬發行股份購買深圳市華星光電技術有限10.04%股權項目長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明

　　TCL集團股份有限擬發行股份購買 深圳市華星光電技術有限 10.04%股權項目 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限 資產評估說明 中聯評報字[2017]057號 中聯資產評估集團有限 二O一七年七月三日 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 目 錄 部分 關于評估說明使用范圍的聲明......3 第二部分 企業關于進行資產評估有關事項的說明......4 第三部分 資產清查核實情況說明......5 一、評估對象與評估范圍說明......5 二、資產核實情況總體說明......7 第四部分 資產基礎法評估說明......10 一、流動資產評估技術說明......10 二、固定資產評估技術說明......15 三、無形資產評估技術說明......43 四、長期待攤費用評估技術說明......66 五、其他非流動資產評估技術說明......66 六、負債評估技術說明......67 第五部分評估結論及其分析......69 一、評估結論......69 二、其他事項說明......70 中聯資產評估集團有限 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 第二部分 企業關于進行資產評估有關事項的說明 本評估說明該部分內容由委托方和被評估單位共同撰寫，并由委托方單位負責人和被評估單位負責人簽字，加蓋相應單位公章并簽署日期。詳細內容請見《關于進行資產評估有關事項的說明》。 中聯資產評估集團有限 第4頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 第三部分 資產清查核實情況說明 一、 評估對象與評估范圍說明 （一）評估對象與評估范圍內容 評估對象是深圳華映顯示科技有限（以下簡稱“深圳華映”）全 部股東權益。評估范圍為深圳華映于評估基準日的全部資產及相關負債，賬面資產總額46,511.86萬元、負債3,559.26萬元、凈資產42,952.60萬元。具體包括流動資產8,308.81萬元；非流動資產38,203.05萬元，其中：固定資產35,145.41萬元，無形資產2,837.11萬元，長期待攤費用168.90萬元，其他非流動資產51.63萬元；流動負債3,559.26萬元。上述資產與負債賬面值摘自大華會計師事務所（特殊普通合伙）審計的資產負債表，評估是在企業經過審計后的基礎上進行的。 委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。 （二）實物資產的分布情況及特點 納入評估范圍內的實物資產賬面值 36,112.13萬元，占評估范圍內 總資產的 77.64%。主要為房屋建筑物、機器設備及存貨等。這些資產 具有以下特點： 1、實物資產主要分布在深圳市寶安區光明高新技術產業園區塘明大道9-1號深圳華映廠區內。 2、機器設備主要包括Laser修復機、離心式水冷冷水機組、異方性 中聯資產評估集團有限 第5頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 導電膜貼附機、機械振動試驗機、基板實裝機、液晶模組線）、OLB 貼附設備、液晶模組集成電路貼附機（L3）、模組機械手臂投料機等，目前設備運行正常。 3、房屋建筑物為生產、辦公和生活的房屋建筑物。主要有生產廠房，生產調度樓，動力棟，餐廳，宿舍，水泵房等。目前使用正常。 4、運輸設備主要為別克商務車、大金龍中客等；在基準日均正常使用。 5、電子設備主要包括廠區內部網絡系統設備、考勤系統設備、食堂炊事機械和電子設備、視頻會議系統設備、辦公電子設備（如打印機、復印機、掃描儀、電腦、服務器、數碼相機、電視和空調等）、辦公用具等，目前正常使用。 6、存貨中包括原材料、在庫周轉材料、在用周轉材料。其中：原材料品種較多，主要為伺服驅動器、伺服馬達、傳感器、氣缸、導軌、電磁閥等；在庫周轉材料主要為 Panel 轉運 Tray 盤、L-TEST-17線材、斑馬打印機等；在用周轉材料主要為金型 -S 邊 、 PCB周轉TRAY盤、peak小眼睛 NO.，馬達等；存貨均可正常使用。 （三）企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況。 企業申報評估的范圍內賬面記錄的無形資產有土地使用權和外購的軟件。其中： 土地使用權1宗，為出讓性質，已取得《不動產權證》，產權證關 于土地使用權的具體記載情況如下表： 表3-1 土地使用權基本情況表 序 權證編號 宗地名稱 土地位置 土地用途 土地使用權 準用 土地使用權 中聯資產評估集團有限 第6頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 號 面積（㎡) 年限 使用期限 1 粵（2016）深圳市不動 光明新區塘明 華映廠房用地 工業用地 217,334.93 50年至2057-2-15 產權第0257689號 大道9號 外購軟件1項，為日常生產的生產制造應用軟件，主要用于用氣流 量的實時檢測和監控。目前使用正常。 （四）企業申報的表外資產的類型、數量。 截止評估基準日2017年3月31日，企業申報評估的資產全部為企 業賬面記錄的資產，無其他表外資產。 （五）引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和賬面金額（或者評估值）。 本次評估報告中基準日各項資產及負債賬面值系大華會計師事務所（特殊普通合伙）的審計結果。除此之外，未引用其他機構報告內容。 二、 資產核實情況總體說明 （一）資產核實人員組織、實施時間和過程 評估人員在進入現場清查前，制定現場清查實施計劃，按資產類型和分布特點，分成房屋建筑物、機器設備、無形資產、流動資產和其他資產小組，同時于2017年5月1日至6月2日進行現場的核查工作。清查工作結束后，各小組對清查核實及現場勘察情況進行工作總結。清查核實的主要步驟如下： 首先，輔導企業進行資產的清查、申報評估的資產明細，并收集整理評估資料。2017年 4 月下旬，評估人員開展前期布置工作，評估中聯資產評估集團有限 第7頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 師對企業資產評估配合工作要求進行了詳細講解，包括資產評估的基本概念、資產評估的任務、本次資產評估的計劃安排、需委托方和被評估企業提供的資料清單、企業資產清查核實工作的要求、評估明細表和資產調查表的填報說明等。在此基礎上，填報“評估申報明細表”和“資產調查表”，收集并整理委估資產的產權權屬資料和反映資產性能、技術狀態、經濟技術指標等情況的資料。 其次，依據資產評估申報明細表，對申報資產進行現場查勘。不同的資產類型，采取不同的查勘方法。根據清查結果，由企業進一步補充、修改和完善資產評估申報明細表，使“表”、“實”相符。 再次，核實評估資料，特氟龍噴涂尤其是資產權屬資料。在清查核實“表”、“實”相符的基礎上，對企業提供的產權資料進行了核查。核查中，重點查驗了產權權屬資料中所載明的所有人以及其他事項，結果資產權屬與資料記載權屬相符。委托方和被評估單位出具了“說明”和“承諾函”。 （二）影響資產核實的事項及處理方法 1、對建筑物掩埋在地下的部分，我們在現場勘察時無法看到，主要是查看地上實物部分。 2、對建筑物和設備的內部質量和運行狀態，我們并沒有對其進行技術性檢測，對建筑物和設備的現場勘察主要是通過查看其外觀、有關檢驗記錄和向現場管理人員進行了解。 （三）資產清查核實結論 評估人員在資產清查所知范圍內，除上述情況外，清查情況表 中聯資產評估集團有限 第8頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 明： 1、非實物資產，評估申報明細表和賬面記錄一致，申報明細表與實際情況吻合。 2、實物資產的清查情況與申報明細一一核對，對清查核實明細項目已與企業財務人員進行了溝通。 中聯資產評估集團有限 第9頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 第四部分 資產基礎法評估說明 根據本次資產評估的目的、資產業務性質、可獲得資料的情況 等，采用資產基礎法進行評估。各類資產及負債的評估方法說明如 下。 一、流動資產評估技術說明 （一）評估范圍 納入評估的流動資產包括貨幣資金、應收賬款、預付賬款、其他應收款、存貨。 （二）評估程序 1、根據企業填報的流動資產評估申報表，與企業財務報表進行核對，明確需進行評估的流動資產的具體內容。 2、根據企業填報的流動資產評估申報表，到現場進行賬務核對，原始憑證的查驗，對實物類流動資產進行盤點、對資產狀況進行調查核實。 3、收集整理與相關文件、資料并取得資產現行價格資料。 4、在賬務核對清晰、情況了解清楚并已收集到評估所需的資料的基礎上分別評定估算。 （三）評估方法 中聯資產評估集團有限 0頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 1、流動資產評估方法 采用重置成本法評估，主要是：對貨幣資金及流通性強的資產，按經核實后的賬面價值確定評估值，外幣貨幣資金按基準日外匯中間價換算為人民幣作為評估值；對應收、預付類債權資產，以核對無誤賬面值為基礎，根據實際收回的可能性確定評估值；對存貨，在核實評估基準日實際庫存數量的基礎上，以實際庫存量乘以實際成本或可變現價格得出評估值。 2、各項流動資產的評估 （1）貨幣資金 賬面值為1,023,673.37 元，其中貨幣資金39,975.64 元，銀行存款 983,697.73元。 庫存現金存放于財務部。評估人員對現金進行全面的實地盤點，根據盤點金額情況和基準日期至盤點日期的賬務記錄情況倒推評估基準日的金額，全部與賬面記錄的金額相符。鐵氟龍噴涂以盤點核實后賬面值確定評估值。現金評估值39,975.64元 對所有銀行存款賬戶進行了函證，以證明銀行存款的真實存在，同時檢查有無未入賬的銀行借款，檢查“銀行存款余額調節表”中未達賬的真實性，以及評估基準日后的進賬情況。基準日銀行未達賬項均已由審計進行了調整。人民幣銀行存款以核實后賬面值確定評估值。 外幣銀行存款以外幣存款金額為基礎，按基準日外匯中間價換算為人民幣作為評估值。銀行存款評估值983,697.73元。 中聯資產評估集團有限 1頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 （2）應收賬款 應收賬款賬面余額 68,587,041.73 元，為應收華星光電的加工 勞務款。評估人員核實了賬簿記錄、抽查了部分原始憑證等相關資 料，核實交易事項的真實性、賬齡、業務內容和金額等，并進行了函證，核實結果賬、表、單金額相符。 評估人員在對應收款項核實無誤的基礎上，借助于歷史資料和現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，應收賬款采用個別認定和賬齡分析的方法估計評估風險損失，對關聯方的往來款項，評估風險壞賬損失的可能性為0。 應收賬款評估值為68,587,041.73元。 （3）預付賬款 預付賬款賬面值為697,466.04元，主要包括預付購物卡款、購關愛 通款、水費等。評估人員查閱了相關材料采購合同或供貨協議，了解了評估基準日至評估現場作業日期間已接受的服務和收到的貨物情況。未發現供貨單位有破產、撤銷或不能按合同規定按時提供貨物或勞務等情況，故以核實后賬面值作為評估值。 預付賬款評估值為697,466.04元。 （4）其他應收款 其他應收款賬面余額3,112,828.70元，主要為倉庫租賃押金及保證 金、代墊社保、房租、員工往來款等。 評估人員在對其他應收款核實無誤的基礎上，借助于歷史資料和中聯資產評估集團有限 2頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等。其他應收款采用個別認定和賬齡分析的方法確定評估風險損失進行評估。 由于其他應收款大部分為關聯方往來和在職職工個人往來款，對關聯方往來和在職職工個人往來款等有充分理由相信全部能收回的，評估風險損失為 0%。對其他款項也未發現有充分證據表明無法收回的款項 其他應收款評估值為3,112,828.70元。 （5）存貨 存貨賬面值為9,667,135.70元，其中：原材料賬面值8,146,382.65元，在庫周轉材料賬面值513,728.68 元，在用周轉材料1,007,024.37 元。存貨未計提跌價準備。 存貨的具體評估方法及過程如下： ① 原材料 原材料賬面值8,146,382.65元。主要為企業為進行正常生產而購進 的耗材和組件等。由于深圳華映的原材料周轉速度較快，采購周期 短，故根據近期采購價格作為市場價。 經評估，原材料評估值為8,146,382.65元。 ② 在庫周轉材料 在庫周轉材料賬面值 513,728.68 元，主要為企業購置的備品備件 等。在庫周轉材料數量較多，金額較小，其賬面單價接近基準日市 價，以實際數量乘以實際成本確定評估值。 中聯資產評估集團有限 3頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 在庫周轉材料評估值為513,728.68元。 ③在用周轉材料 在用周轉材料賬面值1,007,024.37元，為企業進行正常生產經營所 領用的工具、備品備件等。該部分材料數量較大，金額較小，周轉速度快，攤銷時間短。根據本次評估目的，按照持續使用原則，以市場價格為依據，主要采用重置成本法進行評估。 評估值=重置全價×數量×成新率 案例：伺服馬達（在產品清查評估明細表第26項） 賬面庫存數量：1 EA，原始入賬價值：3,880.95 元，賬面價值 2,263.89元，攤銷期數：12個月。清查庫存數量1EA。 A.重置全價 經查詢，伺服馬達于基準日不含稅售價為3,880.95元。以其不含稅 銷售價作為重置全價。 B.成新率 采用年限法確定成新率。該回收棧板于2016年11月開始啟用，截 止至評估基準日，已使用月數為5個月，尚可使用月數為7個月。 成新率=已使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）× =5÷（5+7）×=58% 評估值=重置全價×數量×成新率 =3,880.95×1×58% =2,250.95元 在用周轉材料評估值為1,007,416.10元。 中聯資產評估集團有限 4頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 ④存貨的評估值 存貨合計評估值9,667,527.43元，存貨跌價準備評估為0，存貨評 估增值 391.73 元。主要原因是由于企業在用周轉材料尚可使用年限略 長于企業剩余攤銷期限，故造成評估增值。 二、固定資產評估技術說明 （一）房屋建筑物類資產評估技術說明 1、評估范圍 本次委估的納入評估范圍內的房屋建筑物類資產賬面原值 301,948,995.63元，賬面凈值183,618,506.50元，房屋建筑物均位于深圳 市寶安區光明高新技術產業園深圳華映廠區內，房屋有生產廠房，生產調度樓，動力棟，餐廳，宿舍，水泵房等。 2、房屋建筑物類資產概況 （1）主要房屋建筑物分布狀況 房屋建筑物共7項，建筑面積為79,393.30平方米，于2017年2月 竣工。包括生產廠房，生產調度樓，動力棟，餐廳，宿舍，水泵房等深圳華映所屬生產、辦公和生活居住的房屋建筑物。 （2）主要房屋建(構)筑物的結構和裝修情況 ①基礎：房產基礎主要為預制鋼筋混凝土管樁基礎，采用鋼筋砼條形基礎。 中聯資產評估集團有限 5頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 結構：鋼混結構的建筑，承重結構部分梁、板、柱、剪力墻均為現澆鋼筋砼結構，層高一般3.0～7.8米左右，非承重墻為190厚多孔磚墻，部分為240厚粘土磚墻。 屋面：鋼混結構屋面均為鋼筋砼屋面。屋面防水采用二氈三油、三氈四油防水卷材或細石混凝土剛性防水，還采用架空隔熱板保溫等。 地面：房產一般采用玻化磚或金剛砂地面。 窗：生產區房產一般為鋁合金窗或塑鋼窗。 門：生產區房產按需要，分別采用鋼板門、鋁合金卷簾門、鋁合金玻璃金、普通木門。 外墻面：主要生產廠房以外掛幕墻為主，輔助配套廠房以磁磚面層為主。 內墻面及頂棚：一般為涂料面層，衛生間貼瓷磚。 水電等安裝：建筑物內水、電、衛配置齊全。 （3）房屋建筑物產權狀況 截止評估基準日，深圳華映7棟委估房屋建筑物證載權利人均為深圳華映。房產登記情況具體如下： 深圳華映房屋建筑物產權登記情況表 序 房產名稱 房產證編號 位置 建筑面積 房屋來源 號 （m2） 1 華映液晶模組工業 粵（2016）深圳市不動 光明新區塘明大 719.25 自建房 園動力棟 產權第0257689號 道9號 2 華映液晶模組工業 粵（2016）深圳市不動 光明新區塘明大 50,472.10 自建房 園生產廠房 產權第0257689號 道9號 3 華映液晶模組工業 粵（2016）深圳市不動 光明新區塘明大 3,465.36 自建房 園餐廳 產權第0257689號 道9號 4 華映液晶模組工業 粵（2016）深圳市不動 光明新區塘明大 12,407.86 自建房 中聯資產評估集團有限 6頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 序 房產名稱 房產證編號 位置 建筑面積 房屋來源 號 （m2） 園宿舍 產權第0257689號 道9號 5 華映液晶模組工業 粵（2016）深圳市不動 光明新區塘明大 134.05 自建房 園東門警衛室 產權第0257689號 道9號 6 華映液晶模組工業 粵（2016）深圳市不動 光明新區塘明大 32.12 自建房 園水泵房 產權第0257689號 道9號 7 華映液晶模組工業 粵（2016）深圳市不動 光明新區塘明大 12,162.56 自建房 園生產調度樓 產權第0257689號 道9號 合計 79,393.30 3、評估程序 （1）收集資料及準備 根據深圳華映提供的房屋建筑物資產評估申報表，進行賬表核對，并核對各房屋建筑物的名稱、坐落地點、結構、建筑面積、使用狀況等；查看有關建筑物的工程圖紙、施工結算資料等；同時根據房產實際情況，填寫“房屋建筑物狀況調查表”。 （2）實地查勘 根據賬表相符的申報表進行現場實物盤點。對每一評估對象，進行詳盡的現場勘查，對房屋建筑物的結構型式、層高、檐高、跨度、構件材質、內外裝修、使用維修、施工質量、水暖電安裝使用的情況及完好程度進行了較詳細的記錄，查閱了主要建筑物圖紙及相關資料，向房屋建筑物管理維護人員及使用部門了解房屋建筑物的使用及維護情況。評估人員對委托評估的房屋建筑物、構筑物作詳細的查看，除核實建筑物、構筑物數量及內容是否與申報情況一致外，主要查看建筑物結構、裝修、設施、配套使用狀況。 結構：為了判斷建筑物基礎的安全性，初步確定基礎的可靠性和合中聯資產評估集團有限 7頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 理性，為評估提供依據。根據結構類型對承重墻、梁、板柱進行細心觀測，查看有無變形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構件有無露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風化以及風化的程度。 裝飾：每個建筑物的裝修標準和內容不盡相同，一般可分為內裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無論是對何種形式的裝修，查看的主要內容是看裝修的內容有無脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。 設備：水電設施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。 維護結構：如非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查看有無損壞、丟失、腐爛、開裂等現象。 （3）評估作價及報告 在實施了上述調查和實地勘察的基礎上，根據委估房屋建筑物的具體情況，搜集當地的建設工程概預算定額和材料、人工、特氟龍噴涂機械價格變動的資料，收集有關管理部門對房屋建筑物建設的相關政策規定。采用重置成本法進行評估作價和撰寫有關說明。 4、評估方法 根據本次評估目的和委估資產的實際現狀，房屋建筑物均為企業自建方式取得，故采用重置成本法進行評估。 重置成本法是根據建筑工程資料和竣工結算資料，按建筑物工程量，以現行定額標準、建設規費、貸款利率計算出建筑物的重置全價，并按建筑物的使用年限和對建筑物現場勘察的情況綜合確定成新率，進中聯資產評估集團有限 8頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 而計算建筑物評估凈值。 建筑物評估值=重置全價×成新率 （1）重置全價 重值全價由建安造價、前期及其他費用、資金成本三部分組成。 A.建安造價的確定 建筑安裝工程造價包括土建工程、安裝工程和裝飾工程的總價。根據財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)及國家稅務總局《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣，年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 本次評估基準日為2016年9月30日，且被評估單位有足額的銷項 稅可抵扣在建工程的進項稅額。建安工程造價采用預（決）算調整法進行計算，按照建筑物工程量，套用《深圳市建筑工程消耗量定額(2016)》計算出定額直接費，再參考《深圳建設工程價格信息》2017年第3期，以評估基準日當地建筑材料市場價格對工程造價進行調整后，得出建筑安裝工程不含稅造價。 B.前期及其他費用的確定 中聯資產評估集團有限 9頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 房屋建筑物的前期及其他費用套用財政部、建設部的有關規定收取的建設費用及建設單位為建設工程而投入的除建筑造價外的其它費用兩個部分。包括的內容及取費標準見下表： 表4-5 工程建設其它費用綜合費率表 序號 費用名稱 取費基數 費率（含稅） 費率（不含稅） 取價依據 1 項目建設管理費 建安工程含稅造價 1.13% 1.13% 財建[2016]504號 2 勘察設計費 建安工程含稅造價 2.83% 2.67% 計價格[2002]10號 3 工程建設監理費 建安工程含稅造價 1.97% 1.86% 發改價格[2007]670號 4 招標代理服務費 建安工程含稅造價 0.05% 0.05% 計價格[2002]1980號 5 環境評價費 建安工程含稅造價 0.08% 0.08% 計價格[2002]125號 6 白蟻防治費 建筑平方米 3元 2.83元 粵價[2002]370號 前期及其他費用（不含稅）=建安工程含稅造價（建筑平方米）×費率 C、資金成本 資金成本是指房屋建造過程中所耗用資金的利息或機會成本，以同期銀行貸款利率計算，利率以評估基準日時中國人民銀行公布的貸款利率為準；一般按照建造期資金均勻投入計算。 資金成本＝(建安工程含稅造價＋工程建設前期費用及其他費用)×貸款利率×建設工期×1/2。 貸款利率表 項目 年利率% 一、短期貸款 六個月以內（含六個月） 六個月至一年（含一年） 4.35 二、中長期貸款 一至五年（含五年） 4.75 五年以上 4.90 （2）成新率 在本次評估過程中，按照建筑物的設計壽命、現場勘察情況預計建 中聯資產評估集團有限 第20頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 筑物尚可使用年限，并進而計算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限÷（實際已使用年限+尚可使用年限）現場勘察包括了解建筑物的地基基礎、承重構件、墻體、屋面、樓地面等結構部分，內外墻面裝修、門窗等裝飾部分，以及水、暖、電、衛等設備部分，以合理確定尚可使用年限。 （3）評估值的計算 評估值=重置成本×成新率 5、評估結果及增減值原因分析 （1）評估結果 經評估計算，深圳華映房屋建筑物類資產評估值詳見下表： 表4-6 房屋建筑物評估結果匯總表 金額單位：人民幣元 科目名稱 賬面值 評估值 增值率％ 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 房屋建筑物類合計 301,948,995.63 183,618,506.50 278,567,100.00 222,853,680.00 -7.74 21.37 房屋建筑物 301,948,995.63 183,618,506.50 278,567,100.00 222,853,680.00 -7.74 21.37 評估情況詳見“固定資產評估匯總表”、“房屋建筑物評估明細表”、鐵氟龍噴涂“構筑物及其他輔助設施評估明細表”。 （2）評估增值原因分析 經評估計算，房屋建筑物類資產原值減值7.74%，凈值增值21.37%。 房屋建筑物評估原值減值7.74%，凈值增值21.37 %。造成本次房 屋建筑物原值減值的主要原因是自2016年5月1日起，在全國范圍內 全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業 中聯資產評估集團有限 第21頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 稅改為繳納增值稅。本次評估房屋建筑物的工程造價根據福建省建筑安裝工程費用定額(2016版)計算，重置全價為不含增值稅的價值；而原賬面價值中包含了相關稅費。評估凈值增的主要原因是按房屋建筑物的經濟耐用年限確定綜合成新率，建筑物耐用年限較企業會計折舊上的年限相比為長，故造成評估凈值增值。 6、典型案例 案例一：華映液晶模組工業園生產廠房（房屋建筑物評估明細表，第2項） （1）評估對象概況 華映液晶模組工業園生產廠房位于光明新區塘明大道9號，建筑面積為50,472.10㎡；賬面原值為187,624,493.86元，凈值118,417,330.73元。 建筑結構：建筑采用預制鋼筋混凝土管樁基礎，結構形式均為鋼筋混凝土框架結構。 裝修標準：外墻采用混凝土小型空心砌塊，內墻采用輕鋼龍骨石膏板墻及加氣混凝土砌塊，外立面主要是90×90方塊瓷磚密縫貼面，衛生間內墻水泥粘貼白色瓷磚到吊頂，其余內墻刷白色高級水泥漆；生產區域樓地面面層為水泥砂漿找平上鋪不銹鋼面層，辦公區域地面面層為玻化磚，衛生間鋪防滑地磚，過道鋪設玻化磚，辦公室內為高架地板鋪地毯，PVC踢腳線；頂棚安裝礦棉板吊頂，衛生間吊頂為輕鋼龍骨PVC扣板吊頂；外立面門為鋼制防火門，鋁合金窗，膠合板分戶門，門窗套齊全；屋面粘SBS改性瀝青卷材，鋪擠塑板保溫層。 現場勘察狀況：截至評估基準日，評估對象建筑物基礎、其它承重中聯資產評估集團有限 第22頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 構件無不均勻沉降，墻體、屋面無滲漏現象，內外裝修較好，門窗完好。 （2）評估方法 根據本次評估目的和委估資產的實際現狀，該房產為企業自建方式取得，故采用重置成本法進行評估。 建筑物評估值=重置全價×成新率 ①重置成本的確定 重置成本=建安工程造價＋工程建設前期費用及其他費用＋資金成本 A.建安造價的確定 主廠房建筑安裝工程造價包括土建工程、給排水、電氣工程、裝飾工程、空調及通風工程的總價。 根據財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)及國家稅務總局《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣，年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 本次評估基準日為2017年3月31日，且被評估單位有足額的銷項 稅可抵扣在建工程的進項稅額。建安工程造價采用預（決）算調整法進中聯資產評估集團有限 第23頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 行計算，按照建筑物工程量，套用《深圳市建筑工程消耗量定額(2016)》計算出定額直接費，再參考《深圳建設工程價格信息》2017年第3期，以評估基準日當地建筑材料市場價格對工程造價進行調整后，得出建筑安裝工程不含稅造價，匯總后得出建筑安裝工程不含稅造價。計算過程及結果見下表： 表4-8 建安工程造價計算表 金額單位：人民幣元 序號 名稱 表達式 費用表 1 直接費 分部分項工程費 127,316,881.69 1.1 其中：人工費 34,757,508.70 1.2 材料費 63,658,440.85 1.3 施工工具使用費 28,900,932.14 2 企業管理費 (1.1+1.3*0.1)*16% 6,023,616.31 3 風險費 ((1)+(2))*2% 2,666,809.96 4 利潤 ((1)+(2))*5% 6,667,024.90 5 措施項目費 5.1+5.2 3,780,869.82 5.1 安全文明施工費 ((1)+(2)+(3)+(4))*2.4% 3,424,183.99 5.2 其他總價措施費 ((1)+(2)+(3)+(4))*0.25% 356,685.83 6 其他項目費 ((1)+(2)+(3)+(4))*1.5% 2,140,114.99 7 規費 7.1+7.2 6,821,778.77 7.1 社保費用 （1+5+6）*4.79% 6,382,093.81 7.2 工程排污 （1+2+3+4+5+6）*0.33% 439,684.96 8 稅金 （1+2+3+4+5+6+7）*11% 17,095,880.61 含稅建安工程造價 1+2+3+4+5+6+7+8 172,512,977.05 不含稅建安工程造價 1+2+3+4+5+6+7 155,417,096.44 經測算，含稅建安工程造價為 172,512,977.05 元,不含稅建安工程 造價為155,417,096.44元。 B.前期及其他費用的確定 工程建設前期及其它費用有建設單位管理費、勘察設計費、工程監理費等，經測算前期及其他費用（含稅）為10,605,702.71元，前期及其他費用（不含稅）為10,131,346.94元，計算過程詳見下表： 中聯資產評估集團有限 第24頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 工程建設前期及其他費用表 金額單位：人民幣元 序號 取費項目 取費基礎 費率 費率 金額 金額 （含稅） （不含稅） （含稅） （不含稅） 1 項目建設管理費 建安工程造價 1.13% 1.13% 1,949,396.64 1,949,396.64 2 勘察設計費 建安工程造價 2.83% 2.67% 4,882,117.25 4,606,096.49 3 工程建設監理費 建安工程造價 1.97% 1.86% 3,398,505.65 3,208,741.37 4 招標代理服務費 建安工程造價 0.05% 0.05% 86,256.49 86,256.49 5 環境評價費 建安工程造價 0.08% 0.08% 138,010.38 138,010.38 6 白蟻防治費 建筑平方米 3元 2.83元 151,416.30 142,845.57 合計 10,605,702.71 10,131,346.94 C、資金成本 深圳華映廠區的合理建設期為 2 年，華映液晶模組工業園生產廠 房作為廠區建設的重要組成部分，按廠區合理建設期 2 年計算資金成 本，工程項目的貸款利率為中國人民銀行1-3年期貸款利率4.75%。 資金成本=（建安工程含稅造價+前期及其它費用（含稅））×貸款利率×建設工期÷2 =（172,512,977.05＋10,605,702.71）×4.75%×2÷2 = 8,698,137.29元 D、重置全價 重置全價= 建安工程不含稅造價+前期及其它費用（不含稅）+資金 成本 =155,417,096.44＋10,131,346.94＋8,698,137.29 =174,246,600.00元（百位取整） ②成新率的確定 經評估人員現場勘察情況見下表： 表4-9 主廠房現場勘查表 中聯資產評估集團有限 第25頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 項目 結構作法 現狀 地質條件良好，有足夠承載能力，無變形、 基礎 沉降現象 足夠承載能力 結構部分 柱 矩形柱 足夠承載能力 梁 矩形梁 足夠承載能力 板 有梁板 主體堅實 圍護 磚墻 主體堅實 門、窗 完好無損，開關靈活、玻璃五金齊全 無變形 外墻 混凝土小型空心砌塊 較新 裝修及裝飾部分 內墻 輕鋼龍骨石膏板墻及加氣混凝土砌塊 較新 頂棚 礦棉板吊頂 較新 樓地面 水泥砂漿找平上鋪不銹鋼面層 輕度磨損 給排水 水管架裝 使用正常 設備部分 電器照明 線槽托裝，日光燈 使用正常 消防 自動噴淋滅火系統、消防栓、滅火器 使用正常 該廠房2007年2月投入使用，至評估基準日已使用10.13年，因考 慮土地使用權到期因素，該建筑尚可使用年限取整為40年。 成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)× =40÷(40+10.13)×=80%（取整） ③評估值的確定 評估值=重置全價×成新率 =174,246,600.00×80% =139,397,280.00元 (二)設備類資產評估技術說明 1、評估范圍 本次委估的設備類資產有機器設備、車輛和電子設備。設備類資產評估基準日賬面價值如下表所示： 金額單位：人民幣元 科目名稱 賬面原值 賬面凈值 機器設備 492,212,301.00 162,678,641.57 中聯資產評估集團有限 第26頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 車輛 818,999.00 142,199.90 電子設備 13,987,277.15 5,014,788.82 減：減值準備 合計 507,018,577.15 167,835,630.29 2、設備類資產概況 納入評估范圍的設備類資產主要購置于2006年與2011年間，分布 于深圳華映顯示科技有限廠區內。設備類資產基本概況如下： A．主要產品與生產能力 深圳華映顯示科技有限于2005年6月開始動工建設，2006年 9月正式投產。目前已建成TV液晶顯示模組組裝生產線＂WXGA等多機型TV用液晶顯示面 板，月產TV用液晶顯示面板20萬只的生產能力。 TV液晶顯示模組工藝流程分別采用國際先進的LVDS、RSDS傳輸 訊號，具有較好的抗電磁干擾、抗雜訊能力，使模組在顯示上更加穩定，壽命更長。采用產業先進的FRC來模擬更高bit數，使模組在靜態顯示時達到畫面質量顯示佳，同時在價格方面達到浮動小的目的；另外企業還采用產業先進的生產操作系統，使模組在入廠、出廠時間段內儲存履歷，方便追溯，如可追溯到該片模組經過了哪些制程、使用了何種設備、使用了何種材料、各材料的詳細訊息等；起到多重防呆措施，防止模組在組裝過程中出現材料使用錯誤、客戶投錯、異常情況較多等問題的發生。 B．利用狀況與日常維護 (1)機器設備主要包括Laser修復機、離心式水冷冷水機組、異方性 導電膜貼附機、機械振動試驗機、基板實裝機、液晶模組線路板貼附機中聯資產評估集團有限 第27頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 （L4）、OLB 貼附設備、液晶模組集成電路貼附機（L3）、模組機械手 臂投料機等，目前設備運行正常，工作穩定，故障率較低。 (2)運輸車輛均屬非營業性車輛，主要用于公務、職工通勤、貨物運輸等方面，主要包括轎車、客車等，陸續購置并啟用于2006年至2011年間，目前車輛均尚可正常使用、維護保養狀況良好。 (3)電子設備主要包括廠區內部網絡系統設備、考勤系統設備、食堂炊事機械和電子設備、視頻會議系統設備、辦公電子設備（如打印機、復印機、掃描儀、電腦、服務器、數碼相機、電視和空調等）、辦公用具等設備陸續購置并啟用于2006年以后，目前正常使用。 3、評估程序 （1）清查核實 ①為保證評估結果的準確性，根據企業設備資產的構成特點，指導該企業根據實際情況填寫資產清查評估明細表，并以此作為評估的基礎。 ②針對資產清查評估明細表中不同的設備資產性質及特點，采取不同的清查核實方法進行現場勘察。做到不重不漏，并對設備的實際運行狀況進行認真觀察和記錄。 設備評估人員對重點設備、大型設備采取查閱設備運行記錄、技術檔案，了解設備的運行狀況；向現場操作、維護人員了解設備的運行檢修情況、更換的主要部件及現階段設備所能達到的主要技術指標情況；向企業設備管理人員了解設備的日常管理情況及管理制度的落實情況，從而比較充分地了解設備的歷史變更及運行情況；到現場察看設備外中聯資產評估集團有限 第28頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 觀、運行情況等。對金額較小、數量較多的小型設備，主要核對財務明細賬、固定資產卡片和企業的設備更新報廢臺賬，以抽查的方式對實物進行清查核實。 ③根據現場實地勘察結果，進一步完善清查評估明細表，要求做到“表”、“實”相符。 ④關注本次評估范圍內設備、車輛的產權問題，如：抽查重大設備的購置合同、核對車輛行駛證；查閱固定資產明細賬及相關財務憑證，了解設備賬面原值構成情況。 （2）評定估算 根據評估目的確定價值類型、選擇評估方法，開展市場詢價工作，進行評定估算。 （3）評估匯總 對設備類資產評估的初步結果進行分析匯總，對評估結果進行必要的調整、修改和完善。 （4）撰寫評估技術說明 按評估報告準則和相關指南要求，編制“設備評估技術說明”。 4、評估方法 根據本次評估目的，按照持續使用原則，以市場價格為依據，結合委估設備的特點和收集資料情況，主要采用重置成本法進行評估。 評估值=重置全價×成新率 （1）重置全價的確定 ①機器設備重置全價 中聯資產評估集團有限 第29頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 機器設備重置全價由設備購置費、運雜費、安裝工程費、其他費用和資金成本等部分組成。依據財政部、國家稅務總局《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅【2008】170 號），自 2009年 1月1日起，購進或者自制（包括改擴建、安裝）固定資產發生的進項稅額，可根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第538 號）和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第50 號）的有關規定，從銷項稅額中抵扣。因此，對于生產性機器設備在計算其重置全價時應扣減設備購置所發生的增值稅進項稅額。鐵氟龍噴涂 重置全價計算公式： 重置全價＝設備購置費＋運雜費+安裝調試費＋資金成本－設備購置所發生的增值稅進項稅額 A機器設備購置價的確定 主要通過向生產廠家或貿易詢價、參照《2017機電產品報價手 冊》等價格資料，以及參考近期同類設備的合同價格確定；對少數未能查詢到購置價的設備，采用同年代、同類別設備的價格變動率推算確定購置價。 對進口設備評估，查詢與該設備相同或類似的國外設備的現值或了解其設備價格的變化情況，以確定設備CIF價、設備進口的各種稅費、并考慮國內設備配套費以確定購置價。各項費率見下表： 序號 項目 計費基數 費率 計算公式 1 FOB價 2 海外運費及保險費 FOB價 4% 基數*費率 3 到岸CIF價 1+2 4 CIF人民幣價 CIF價 基準日外幣匯率 基數*費率 中聯資產評估集團有限 第30頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 5 關稅 0 CIF價*稅率 6 增值稅 CIF價+關稅 0 （CIF價+關稅）*稅率 7 銀行財務費 FOB價 0.5% 1*費率 8 商檢費 FOB價 0.15% 1*費率 9 外貿手續費 CIF價 0.3% 4*費率 B、運雜費的確定 設備運雜費是指從產地到設備安裝現場的運輸費用。運雜費率以設備購置價為基礎，根據生產廠家與設備安裝所在地的距離不同，按不同運雜費率計取。如供貨條件約定由供貨商負責運輸和安裝時（在購置價格中已含此部分價格），則不計運雜費。 C、安裝調試費的確定 參考《資產評估常用方法與參數手冊》等資料，按照設備的特點、重量、安裝難易程度，以含稅設備購置價為基礎，按不同安裝調試費率計取。 對小型、無須安裝的設備，不考慮安裝調試費。 D、資金成本的確定 資金成本的資本化時間按合理的采購安裝調試工期計算，資本化率按本次評估基準日與合理工期相對應的貸款利率，資金成本按均勻投入計取。 資金成本=（設備購置價格[含稅]+運雜費+安裝調試費）×貸款利率×工期×1/2。 E、設備購置所發生的增值稅進項稅額的確定 設備購置所發生的增值稅進項稅額＝設備含稅購置價×增值稅率／（1＋增值稅率）+運雜費×增值稅率／（1＋增值稅率）+安裝調試費×中聯資產評估集團有限 第31頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 增值稅率／（1＋增值稅率） ②運輸車輛重置全價 依據財政部、國家稅務總局《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅【2008】170號），自2009年1月1日起，購進或者自制（包括改擴建、安裝）固定資產發生的進項稅額，可根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第538號）和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第50號）的有關規定，從銷項稅額中抵扣。根據《財政部、國家稅務總局關于在全國開展交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點稅收政策的通知》（財稅〔2013〕106號）的規定，原增值稅一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。 運輸車輛重置全價=現行不含稅購置價+車輛購置稅+新車上戶牌照費等 A、購置價：根據車輛市場信息及《中國汽車網》、《太平洋汽車網》等近期車輛市場價格資料確定；對購置時間較長，現不能查到原型號規格的車輛購置價格時采取相類似、同排量車輛不含稅價格作為評估車輛購置價。 B車輛購置稅：根據國務院令第294號《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》規定：納稅人購買自用車輛購置稅應納稅額＝計稅價格×10%，該“納稅人購買自用車輛的計稅價格應不包括增值稅稅款”。故：購置附加稅＝購置價÷(1+17%)×10%。 C 新車上戶牌照費等：根據車輛所在地該類費用的內容及金額確 中聯資產評估集團有限 第32頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 定。 ③電子設備重置全價 根據當地市場信息及中關村在線等近期市場價格資料，依據其不含稅購置價確定重置全價。 （2）成新率的確定 ①機器設備成新率 在本次評估過程中，按照設備的經濟使用壽命、現場勘察情況預計設備尚可使用年限，并進而計算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限÷（實際已使用年限+尚可使用年限）②車輛成新率 對于運輸車輛，根據商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012年2號文《機動車強制報廢標準規定》的有關規定，以及車輛使用和持有的一般情況，按以下方法成新率，即： 行駛里程成新率＝（1－已行駛里程÷規定行駛里程）× 使用年限成新率＝（1－已使用年限÷規定或經濟使用年限）×。 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率） 同時對待估車輛進行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進行適當的調整，若兩者結果相當，則不進行調整。 ③電子設備成新率 對價值量較小的一般設備和電子設備則采用年限法確定其成新率。 成新率=尚可使用年限÷（實際已使用年限+尚可使用年限）中聯資產評估集團有限 第33頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 （3）評估值的確定 評估值=重置全價×成新率 評估結果及評估增減值原因的分析如下： 設備評估結果匯總表 金額單位：人民幣元 賬面價值 評估價值 增值額 增值率% 科目名稱 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 設備類合計 507,018,577.15 167,835,630.29 512,830,845.30 192,293,817.00 5,812,268.15 24,458,186.71 1.15 14.57 機器設備 492,212,301.00 162,678,641.57 502,039,580.00 186,294,784.00 9,827,279.00 23,616,142.43 2.00 14.52 車輛 818,999.00 142,199.90 381,133.00 285,954.00 -437,866.00 143,754.10 -53.46 101.09 電子設備 13,987,277.15 5,014,788.82 10,410,132.30 5,713,079.00 -3,577,144.85 698,290.18 -25.57 13.92 減值準備 具體評估結果詳見“機器設備評估明細表”、 “車輛評估明細表”、 “電子設備評估明細表”。 本次評估設備類資產評估原值增值率1.15%，評估凈值增值率 14.57%。其中： 機器設備評估原值增值2.00%，凈值增值14.52%；增值原因是機器設備的會計折舊年限小于經濟使用壽命所致。 車輛評估原值減值53.46%，凈值增值率101.09%；車輛原值減值的主要原因是車輛采購價格下降；凈值增值的原因是由于車輛的經濟使用年限長于企業計提折舊年限所致。 電子設備評估原值減值率25.57%，凈值增值率13.92%；增值的主要原因是電子設備的經濟使用年限長于企業計提折舊年限所致。 6.評估案例 案例一：涂布機（機器設備評估明細表序號742） 中聯資產評估集團有限 第34頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 設備名稱：涂布機 規格型號：17-37 資產編號：3200000029 安裝地點：深圳華映顯示科技有限 生產廠家：臺灣中華映管精機廠 數 量：1臺 啟用日期：2006年9月 賬面原值：1,657,554.15元 賬面凈值：165,755.42元 I.設備概況 （1）用途：此設備用于模組段制程中將塔菲涂布于PANEL與TAB IC接腳外之ITO電極,使其與外界保持絕緣。 （2）結構及功用 該設備由定位模組、光學模組、涂裝模組、控制模組、資料保存設備等設備組成。 ◆定位模組：X-Y軸以三菱伺服馬達配合滾珠螺桿驅動平臺，θ軸 旋轉以NSKDD伺服馬達驅動，配合光學模組對面板對位MARK進行 定位。 ◆光學模組：由兩組CCD攝影機組成（固定式與移動式 CCD）。 對面板各角落對位MARK取像，進行影像處理，以計算出面板偏移量。 再配合定位機構對面板校正。 ◆涂裝模組：以點膠控制器配合涂布頭控制涂布量及時間，進行涂布。 ◆控制模組： A．采用 PLC 控制模式用三菱 PLC CPU:Q02HCPU 與人機介面 中聯資產評估集團有限 第35頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 A975GOT-TBA-B。D.2PC-BASED影像系統： B．采用WINDOWSNT4.0系統； C．采用GRAPHICUSERTNTERFACE(GUI)：MICROSOFTVB6.0。 ◆資料保存系統：分為 PLC內部記憶體和 PC硬碟。 （3）主要技術規格： ◆設備規格：1880（D）×3610（w）×2602（H）mm ◆設備生產能力(理論值): 多102片/時；2448片/天（37”） ◆生產產品規格：17”～37”TFTLCDPANEL； ◆設備涂裝顏色： ①機架：明白粉體烤漆（2.5Y/1）； ②鋁材：表面陽極處理； ③表面處理：鍍化學鎳、鍍硬鉻； ◆作業型式：INLINE單一尺寸批量生產，全自動連續式； ◆生產周期時間：35秒/個（37”）； ◆設備周圍環境設定： ①周圍溫度：30℃、20℃；②塵度：CLASS100，000； ③相對濕度：65％、45％； ◆所需動力參數： ①電源： 動力用：交流、三相、四線KVA； 控制用：交流、單相、3線KVA； 電壓變動：±10％；周波數變動：±5％；接地種類：第三； ②空氣源：壓縮空氣5～7KG/CM2，管徑10MM； 中聯資產評估集團有限 第36頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 ③排氣處理：電磁閥集中排氣（管徑10MM）、塔菲排氣個別排氣 （管徑3”），排風量：12M3/MIN； ④線MM）。 II.重置全價的確定 根據市場調查及參考委托方提供的購銷合同資料，確定該臺設備的 到岸價格為180,000美元，基準日人民幣匯率1美元=6.8993人民幣， 確定在評估基準日的設備售價為1,291,548.96元。 重置全價計算見下表: 序 項目 計費基 費率 計算公式 金額 備注 號 數 1 FOB價 180,000.00 美元 2 FOB人民幣價 1,241,874.00 3 CIF人民幣價 CIF價 4% 基數*費率 1,291,548.96 4 關稅 0 CIF價*稅率 0 鼓勵項 目 5 增值稅 CIF價+ 17% （CIF價+關稅）*稅率 219,563.32 關稅 6 銀行財務費 FOB價 0.5% 2*費率 6,209.37 7 商檢費 FOB價 0.15% 2*費率 1,862.81 8 外貿手續費 CIF價 0.3% 3*費率 3,874.65 9 前期及其他費 CIF價 2.87% 3*1.17*費率 43,368.91 10 國內運雜費 CIF價 0.5% 3*1.17*費率 7,555.56 11 安裝調試費 CIF價 5% 3*1.17*費率 75,555.61 12 資金成本 (3+4+5+6+7+8+9+10+11)×4.75%×1/2 38,864.32 前期費用及運 13 雜費中的增值 9/1.06*6%+(10+11)/1.11*11% 10,691.09 稅 重置全價 3+6+7+8+9+10+11+12-13 1,497,640.00 重置全價取整為1,497,640.00元。 III.成新率的確定 (1)成新率的確定：按該類設備經濟壽命年限一般為10年，至評估 基準日已使用10.51年，尚可使用1年。 中聯資產評估集團有限 第37頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 成新率=1/(1+10.51)× =10%（取整） (2)現場勘察情況： 評估人員聽取了企業有關人員對該設備運行現狀的介紹，查閱了設備日常維護及保養的記錄，并實地對設備進行了勘察，勘察內容及結果見下表： 序號 設備部位 技術狀態 1 空氣壓力 空壓源壓力計隨時保持在－35.0KPA。 2 點膠控制器 吐氣壓力：220KPA。回吸壓力：－0.6KPA。 3 氣缸SENSOR的調整 SENSOR固定此位置正常；感應位置正常。 4 點膠閥 鐵氟龍針頭涂布前須保持暢通無堵塞。 5 機臺清潔 無塔菲滴落、沾粘。 6 空氣濾清器 凝結水面高度正常。 7 滾珠螺桿及直線軌道部分 有潤滑、輕微污臟屑粉混入；潤滑脂正常。 通過上述勘察與了解，評估人員根據設備的實際情況，認為不需對成新率進行調整。 IV.評估值的確定 評估值=重置全價×綜合成新率 =1,497,640.00×10% =149,764.00元 案例二：金龍KLQ6602Q客車（車輛評估明細表第3項） 1、車輛概況 車輛名稱：金龍客車 KLQ6602Q 型號：金龍KLQ6602Q 生產廠家：金龍聯合汽車工業(蘇州)有限 中聯資產評估集團有限 第38頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 牌照：粵BS6736，已行駛里程：139773公里 購置日期：2013年1月，啟用日期：2013年1月 賬面原值：335,000.00元，賬面凈值：93,800.00元 主要技術參數： 金龍聯合汽車工業(蘇州)有 車輛名稱： 金龍客車 KLQ6602Q 生產廠家： 限 發動機： SOFIM8140.43S3 發動機生產企業： 南京依維柯汽車有限 排量(ml) 2798 功率(kw) 92 外形尺寸： 5995×2040×2640(mm) 燃料種類： 柴油 總質量： 4735(Kg) 整備質量： 3(Kg) 額定載客： 19(人) 防抱死系統： 無 軸荷： 1900/3000 軸距： 3310(mm) 軸數： 2 車速： 100(km/h) 輪胎數： 6 輪胎規格： 6.50R16LT 前輪距： 1683 后輪距： 1540 轉向形式： 方向盤 依據標準： 國Ⅳ 2、重置全價確定 根據深圳市汽車銷售有關規定，汽車重置全價由汽車購置價(不含增值稅)、車輛購置稅、牌照費及其他費用組成。 （1）購置價：依據查詢太平洋汽車報價及當地經銷商報價，海格客車 KLQ6602Q的基準日的含稅購置價為216,800.00元，不含稅價為185,299.00元。 中聯資產評估集團有限 第39頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 （2）車輛購置稅及雜稅： 購置附加稅＝185,299.00×10%＝18,530元 （3）上牌雜費：深圳市新車在車管所的上牌費約為500元。 （4）重置全價＝購置費＋購置附加稅+上牌雜費 =185,299.00+18,530+500.00 =204,300.00元（取整） 3、成新率的確定 對于運輸車輛，按照2012年12月27日商務部、國家發展和改革委員會、公安部、環境保護部令2012年2號《機動車強制報廢標準規定》的有關規定。 使用年限成新率＝（1－已使用年限／經濟使用年限）× 行駛里程成新率＝（1－已行駛里程／規定行駛里程）× 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率） A行駛里程成新率 該車已行駛里程為139773公里，規定行駛里程50萬公里，則： 行駛里程成新率＝（1－已行駛里程÷規定行駛里程）× ＝（1－139773÷500,000）× ＝ 72%（取整） B使用年限成新率 該車輛于2011年12月啟用，已使用4.17年，車輛的經濟使用年限 為20年。 使用年限成新率=(1－已使用年限／經濟使用年限)× 中聯資產評估集團有限 第40頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 =(1-4.17/20)× =79%（取整） 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）=72% C勘查成新率 經評估人員與車輛駕駛員一起對該車進行現場勘察，按照車輛的實際技術狀況分部位進行現場勘察的情況如下表： 現場勘察技術狀況表 評定項目 標準要求 勘察情況 氣缸壓力符合規定值，功率符合設計要求，油耗不超 發動機離合 各項指標基本符合標準， 過國家標準，運行平穩無異響，無漏油、漏水、漏氣 器總成 無漏油、漏水、漏氣現象。 現象。 變速桿無明顯抖動，換檔容易，無掉檔現象，齒輪無 變速機構工作正常，無滲 變速箱 不正常磨損，殼體無裂紋，無滲油現象。 油現象。 無彎曲變形、裂紋，前輪定位準確，轉向靈活可靠無 前橋 功能正常，無異響。 松框，各部聯結牢固。 主動齒輪軸在1~1500轉/分時，各軸承應高于60 后橋 度，工作平穩，橋殼無裂紋、無漏油現象，差速器及 功能正常，無異響。 半軸磨損正常。 無扭曲變形、裂紋、鋼板吊耳聯接牢固，鋼板彈簧無 車架 車架完好，無缺損。 變形，焊接牢固平正，液壓減震器無漏油現象。 車身 車身無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好、座椅完整。 外觀完好，內飾較新。 輪胎 前、后、備胎完好。 正常磨損。 制動系統 工作正常、可靠，無漏油、漏氣現象，完全裝置完好。 制動裝置安全可靠。 電器儀表 工作正常、靈敏可靠，表面完整無損傷。 工作正常。 根據現場勘察情況，車輛新舊程度與理論成新率基本相符，故不對理論成新率進行修正，確定該車輛的成新率為72%。 中聯資產評估集團有限 第41頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 4、評估值的確定： 評估值＝重置全價×成新率 ＝204,300.00×72% ＝147,096.00元（取整） 案例三：斑馬打印機（電子設備評估明細表第361項） 設備名稱：斑馬打印機 數量：2臺 規格型號：105SL 生產廠家：廣州佳帆 購置日期：2014年2月，啟用日期：2014年2月 賬面原值：24,300.00元，賬面凈值：10,813.50元 性能介紹：熱敏和熱打印方式，打印速度快。 （2）重置全價的確定 經向銷售商詢價和網上價格參考，該空調基準日市場單臺不含稅售價為 8,200.00 元/臺，由于該設備由供應商負責送貨安裝，故不考慮運雜費、安裝調試費和資金占用成本。重置全價為7,008.55元/臺。 （3）成新率的確定 采用年限法確定成新率。該打印機經濟使用年限為 5 年，于 2014 年2月購置并投入使用，至評估基準日已使用3.11年，尚可正常使用2 年。 成新率=2/(2+3.11)× =39%（取整） 中聯資產評估集團有限 第42頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 （4）評估值的確定 評估值=重置全價×數量×成新率 =7,008.55×2×39% =5,467.00元 三、無形資產評估技術說明 （一）無形資產-土地使用權評估技術說明 1、評估對象概況 納入本次評估范圍的土地使用權共 1宗，原始入賬價值 29,367,603.50元，賬面值28,019,390.17元。宗地已取得“粵（2016）深 圳市不動產權第 0257689 號”不動產權證，產權證關于土地使用權的具 體記載情況如下表： 表4-15 土地使用權基本情況表 序 土地使用 準用 權證編號 宗地名稱 土地位置 土地用途 權面積（㎡) 土地到期日 號 年限 粵（2016）深圳市 華映廠房用 光明新區塘明大道 1 不動產權第 9號 工業用地 217,334.93 50年至2057/2/15 0257689號 地 評估對象的土地使用者通過出讓方式取得土地使用權，根據被評估單位提供的權屬資料及現場勘查情況，評估對象產權清楚，開發程度均達到六通一平。 根據被評估單位提供的不動產權證記載，委估宗地權屬來源為協議（減地價），土地用途為工業用地（高新技術用地），土地性質為非商品房。根據2011年7月4日與深圳市規劃和國土資源委員會光明管理局簽訂的《深圳市土地使用權出讓合同書》深地合字（2006）字 4115中聯資產評估集團有限 第43頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 號之補充合同一記載：宗地編號由A613-0523變更為A613-0723，面積 由239,134.65平方米調整為217,334.93平方米，建筑容積率≤1.07，登 記用地價款調整為32,767,483.00元。委估宗地不得轉讓，不得分割辦理 《不動產權證》，未經批準不得用于擔保。 2、地價影響因素分析 （1）一般因素 深圳，別稱鵬城，廣東省副省級市，中國國家區域中心城市，國際花園城市，中國四大一線城市之一。深圳地處廣東省南部，珠江三角洲東岸，與香港一水之隔，東臨大亞灣和大鵬灣，西瀕珠江口和伶仃洋，南隔深圳河與香港相連，北部與東莞、惠州接壤。深圳是中國改革開放建立的個經濟特區，是中國改革開放的窗口，已發展為有一定影響力的國際化城市。 深圳市土地總面積為1,991.64平方公里。全市境內流域面積大于1 平方公里的河流共有310條，分屬珠江、東江、粵東沿海水系。全市共 有蓄水工程171座，總庫容6.1億立方米。其中深圳水庫總庫容4,496 萬立方米，是香港和深圳居民生活用水的重要水源地。深圳海岸線公里，海洋資源豐富，有優良的海灣港口，通海條件優越。境內山脈綿延，風景秀麗，峰943.7米。天然旅游資源豐富，東部有大小梅沙、大鵬半島郊野森林等黃金海岸線風光，西部有紅樹林、內伶仃島自然保護區及海上田園風光等景區。 深圳是中國廣東省省轄市，國家副省級計劃單列市。深圳下轄6個 行政區和四個新區：福田區、羅湖區、南山區、鹽田區、寶安區、龍崗中聯資產評估集團有限 第44頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 區、光明新區、坪山新區、龍華新區、大鵬新區。自2010年7月1日 起，深圳經濟特區范圍延伸到全市。 深圳自南宋末年已陸續有移民落腳，建市后人口增長迅速。截至2016年末，常住人口1190.84萬人，其中戶籍人口404.8萬人。 作為改革開放窗口和新興移民城市，近年來深圳相繼被有關機構評選為中國“經濟活力城市”。 在中國社科院發布的《2015年中國城市競爭力報告》中，深圳綜合經濟競爭力連續兩年超過香港蟬聯；在《福布斯》雜志中文版發布的2015年中國大陸創新能力的30個城市中，深圳位居位；中國城市競爭力研究會在港發布2016中國十大創新城市排行榜，深圳排名。 深圳是中國經濟中心城市，經濟總量長期位列中國大陸城市第四位，是中國大陸經濟效益的城市之一。2016年經濟增速位居全省。初步核算并經廣東省統計局審定，深圳生產總值19492.60億元，按可比價格計算，比上年（下同）增長 9.0%，增速分別高于全國、全省2.3個和1.5個百分點，居全省各地市。經濟總量持續擴大，繼續居內地大中城市第四位，比上年凈增近2000 億元，創歷年新高。經濟增速逐季攀升，一季度、上半年、前三季度、全年的增速分別為 8.4%、8.6%、8.7%和9.0%。分產業看，產業增加值6.29億元，下降3.7%；第二產業增加值 7700.43 億元，增長 7.0%；第三產業增加值 11785.88億元，增長10.4%。二三次產業結構由上年的41.2:58.8調整為2016年的39.5:60.5，三產占GDP比重比上年提高1.7個百分點，首次突破六成。第二產業中，工業增加值7190.86億元，增長6.8%；建筑業增加值中聯資產評估集團有限 第45頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 525.32億元，增長9.0%。第三產業中，批發和零售業增加值2103.05億 元，增長3.7%；住宿和餐飲業增加值359.36億元，增長2.8%；交通運 輸、倉儲和郵政業增加值594.81億元，增長10.0%；金融業增加值2876.89 億元，增長14.6%；房地產業增加值1866.18億元，下降0.5%；其他服 務業增加值3969.46億元，增長17.2%。 深圳2016年固定資產投資突破0億元，增幅超過兩成。全市固 定資產投資4078.16億元，增長23.6%，創自1994年以來新高。其中， 基礎設施投資864.95億元，增長21.2%，占固定資產投資比重21.2%； 城市更新改造投資 682.89 億元，增長 19.2%，占固定資產投資比重 16.7%；建安工程投資2550.14億元，增長19.8%，占固定資產投資比重 62.5%。分產業看，第二產業投資695.47億元，增長19.1%，其中工業 投資691.57億元，增長17.1%，工業投資中技術改造投資202.93億元， 增長15.3%；第三產業投資3382.56億元，增長24.6%。民間投資活躍， 共實現投資額2097.16億元，增長61.5%，高于全國58.3個百分點，占 固定資產投資比重51.4%，比上年提高12.0個百分點。 工業生產支撐增強。深圳市規模以上工業增加值7199.47億元，增 長7.0%，分別高于全國、全省1.0個、0.3個百分點。其中，通訊設備、 計算機及其他電子設備制造業增長9.3%，占規模以上工業比重61.0%。 工業高端化發展勢頭良好，先進制造業和高技術制造業增加值總量及占規模以上工業增加值比重均高居全省首位。全市先進制造業增加值5428.39億元，增長8.5%，增速高于全市規模以上工業1.5個百分點，占規模以上工業增加值比重75.4%；高技術制造業增加值4762.87億元，中聯資產評估集團有限 第46頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 增長9.8%，增速高于全市規模以上工業2.8個百分點，占全市規模以上 工業增加值比重達到66.2%。 消費市場平穩增長。深圳市社會消費品零售總額5512.76億元，增 長8.1%，其中批發和零售業零售額4879.32億元，增長8.2%，住宿和 餐飲業零售額633.44億元，增長7.6%。商品銷售總額24860.15億元， 增長5.8%。其中，食品飲料煙酒類增長17.5%，日用品類增長15.1%， 汽車類增長12.7%，通訊器材類增長4.9%，服裝鞋帽針織類和體育娛樂 用品類均增長4.1%。 規模以上服務業發展勢頭良好。據調查，深圳規模以上服務業營業收入6610.89億元，增長16.7%，營業利潤1317.11億元，增長23.7%。其中，租賃和商務服務業營業收入1364.70億元，增長21.5%；互聯網和相關服務營業收入908.64億元，增長50.7%；軟件和信息技術服務業營業收入814.81億元，增長9.6%。 財政金融形勢良好。深圳一般公共預算收入 3136.42 億元，增長 15.0%；一般公共預算支出4178.04億元，增長18.6%。年末全市金融機 構（含外資）本外幣各項存款余額64407.81億元，增長11.5%；貸款余 額40526.90億元，增長24.9%。 新增企業增添新動力。深圳全年新納入“四上”單位庫企業3522家， 入庫單位數繼續居全省首位，在庫單位凈增量超過前兩年。工業、批發零售業、重點服務業是入庫企業的主要行業，其中工業949家，占27.7%；建筑業100家，占2.8%；批發零售業1291家，占37.6%；住宿餐飲業92家，占2.7%；房地產經營企業80家，占2.3%；重點服務業920家，中聯資產評估集團有限 第47頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 占26.8%；投資90家，占2.6%。尤其是一大批具有新產業、新業態、 新模式的“三新”企業被納入“四上”單位庫，如新入庫的供應鏈企業有近百家，年主營業務收入超過880億元；新入庫的軟件和信息服務入庫企業超過300家，年主營業務超過300億元。 新經濟規模占經濟總量過半。全年“三新”經濟增加值9827.45億元， 占GDP比重50.4%。其中：新產業增加值（已剔重）7847.72億元，增 長10.6%，占GDP比重40.3%。其中，互聯網產業767.50億元，增長 15.3%；新材料產業373.40億元，增長19.6%；生物產業222.36億元， 增長13.4%；新能源產業592.25億元，增長29.3%；文化創意產業1949.70 億元，增長11.0%；海洋產業382.83億元；機器人、可穿戴設備和智能 設備產業 486.42 億元，增長 20.2%；生命健康產業 72.35 億元，增長 17.9%。新業態（主要是房屋租賃業、供應鏈企業和新增企業）經濟增加值1565.53億元，占GDP的8.0%。其中，房屋租賃業增加值1037.39億元，供應鏈企業增加值43.20億元，新增工業企業增加值230.60億元，新增商業企業增加值88.20億元，新增服務業企業增加值160.30億元。新模式（主要是商業綜合體及大個體）經濟增加值414.20億元，占GDP的2.1%。其中城市商業綜合體78.60億元，大個體335.60億元。 總的來看，2016年深圳經濟穩中有進、進中向好。深圳以創新強、 結構優、速度穩、質量高的發展特征引領經濟發展新常態。 中國政府發布的《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要》將深圳定位為建設“國家綜合配套改革試驗區”、“全國經濟中心城市”、“國家創新型城市”、“中國特色社會主義示范市”和“國際化城市”。 中聯資產評估集團有限 第48頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 （2）區域因素 待估土地位于深圳市光明新區。光明新區隸屬于廣東省深圳市寶安區，成立于2007年8月19日 ，位于深圳市西北部，東至龍華新區福城街道，西接寶安區沙井街道、松崗街道，南抵龍華新區大浪街道及寶安區石巖街道、西鄉街道，北與東莞市大朗鎮、黃江鎮及塘廈鎮接壤，中心位置位于北緯22°46′34.20″ ，東經113°54′44.22″。光明新區下轄光明、公明、新湖、鳳凰、玉塘、馬田六個街道辦事處，28個社區，轄區總面積156.1平方公里，2016年末常住人口56.08萬人。 初步核算，2016年全年光明新區生產總值（GDP）726.39億元，比 上年增長9.1%。總計中，產業增加值1.05億元，下降28.7%；第 二產業增加值458.29億元，增長8.3%；第三產業增加值267.05億元， 增長 10.7%。三大產業比重為 0.14︰63.09︰36.77，產業比重下降 0.01個百分點，第二產業比重提升 0.98 個百分點，第三產業比重下降 0.99個百分點。 全年全部工業增加值409.37億元，比上年增長8.9%，占地區生產 總值的比重為56.36%。規模以上工業增加值382.06億元，增長9.5%。 全區規模以上工業企業688家，總產值1684.31億元，比上年增長 8.4%。其中，計算機、通信和其他電子設備制造業產值 710.64 億元， 增長3.9%，占規模以上工業產值的42.2%。一是從企業注冊類型來看， 內資企業產值872.85億元，增長7.4%；港澳臺及外商企業產值811.46 億元，增長 9.5%。二是從輕重工業來看，輕工業和重工業產值分別為 385.73億元和1298.58億元，分別增長0.2%和11.1%。三是從區域來看， 中聯資產評估集團有限 第49頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 公明辦事處141.99億元，增長5.6%，占比為8.4%；光明辦事處76.73 億元，增長20.4%，占比為4.6%；新湖辦事處386.14億元，特氟龍噴涂增長8.0%， 占比為22.9%；鳳凰辦事處538.44億元，增長14.1%，占比為32.0%， 玉塘辦事處349.85億元，增長2.2%，占比為20.8%；馬田辦事處191.16 億元，增長4.0%，占比為11.3%。規模以上工業增加值382.06億元， 增長9.5%，占新區生產總值的52.6%。 規模以上工業銷售產值1646.12億元，比上年增長9.6%，其中，出 貨值576.94億元，下降1.3%。工業產品銷售率為97.7%，增長1.0%。 規模以上工業中，高新園區企業數為45家，比上年增長9.8%；實現產 值541.38億元，增長12.3%。內衣、模具、鐘表產業基地實現產值103.13 億元，下降 5.0%；上市企業數為25家，實現產值 253.33 億元，增長 6.6%。 光明新區是深圳市個功能區，區位條件優越，是廣深港經濟主軸上的節點、深圳面向珠三角腹地的橋頭堡和重要門戶，位于南山高新區、光明高新區、東莞松山湖高技術發展走廊。高新技術產業發展態勢良好。2000年，深圳市委、市政府規劃建設高新技術產業帶，光明片區成為產業帶的園區。16年來，光明高新技術產業由小到大，內生動力不斷強化，華星光電、藍思科技、歐菲光、普聯等一批高技術骨干企業不斷發展壯大，華星光電G11項目落戶新區。目前，新區戰略性新興產業增加值占GDP比重為35.4%，研發投入占GDP比重為3.5%。深圳光明—微軟云暨移動應用孵化平臺項目已落戶，與德國史太白技術轉移中心簽署戰略合作協議。共有年產值百億元以上企業3家（華星光電、中聯資產評估集團有限 第50頁 長期股權投資之深圳華映顯示科技有限資產評估說明 誠威電線和普聯），十億元以上企業19家，高新技術企業238家。 引進千人計劃、孔雀計劃等高層次人才28 名，擁有市級以上工程或技 術中心40個，企業專利授權量累計達13871件。 （3）個別因素 待估宗地位于光明新區高新技術產業園內。 根據被評估單位提供的“粵（2016）深圳市不動產權第0257689號” 《不動產權證》及深地合字（2006）4115號土地出讓合同，宗地權利人 為深圳華映顯示科技有限，宗地使用期限從2007年 2月16 日至 2057年2月15日止，地塊編號：A613-0523，土地用途為工業用地（高 新技術項目用地），土地面積239,134.65平方米，建筑覆蓋率≤35%，建 筑物容積率≤1，建筑層數≤30米。 根據被評估單位提供的深地合字（2006）4115號之補充合同一記載， 因規劃道路建設需要，被評估單位與深圳市規劃和國土資源局光明管理局2011年7月4日簽訂了深規土光協字[2011]第009號《收回補償協議 書。
特氟龍噴涂,鐵氟龍噴涂,四氟噴涂-鎮江開元特氟龍技術有限公司http://m.23856t.com/